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Villa in Rostock wird für den Verkauf vorbereitet

20.12.2021 • Objektmanagement im SBL Rostock
Das Staatliche Bau- und Liegenschaftsamt Rostock (SBL) bereitet den Verkauf einer historischen Villa im Zentrum der Hanse- und Universitätsstadt vor. Sämtliche für den potentiellen Käufer relevanten Informationen werden eruiert. Das sind jedoch nicht die einzigen Aufgaben, die das Objektmanagement im SBL Rostock erledigt.

Ein Haus und seine Geschichte

Das unter Denkmalschutz stehende Gebäude in der Wismarschen Straße 8 schreibt seine Entstehungsgeschichte in den Jahren von 1884 bis 1889. Architektonisch gesehen ist das Haus in die Bauten der Gründerzeit einzuordnen und hebt sich, von der ansonsten vornehmlich als Arbeiterdomizil geprägten Kröpeliner-Tor-Vorstadt, durch eine aufwändig gestaltete Fassade von der umliegenden Bebauung ab. Das durch Säulen betonte Portal und der darüber gelegene Balkon weisen Züge der Neorenaissance auf. Das einstige Mansardenwalmdach mit Türmchen wurde allerdings durch einen Ausbau ersetzt, sodass hier ein Teil der Ursprünglichkeit verloren ging. Die rückwärtige Fassade fällt bescheidener aus, doch bei guter Pflege wertet hier das schutzwürdige Garten-Ensemble das Grundstück auf und lädt in ruhiger Atmosphäre zum Verweilen ein.
Im Inneren lassen noch vorhandene Mosaikböden und Stuckelemente den historischen Charakter und die Stellung des vermutlich ersten Eigentümer H. L. Rochow - der kein Arbeiter war - erkennen.
Das Adressbuch von 1901 weist ihn als Particulier aus, was ihn nach heutigem Sprachgebrauch als einen Privatmann und Rentner aus einer höheren gesellschaftlichen Etage definiert. Um 1904 ist hier zuletzt noch Elise Rochow als Beruf Rentiere genannt, welche vermutlich von regelmäßigen Zahlungen aus den in Aktien oder Anleihen angelegtem Kapital, der Vermietung von Immobilien oder der Verpachtung von Land lebte. Anschließend ging das Haus in Landesbesitz über und wurde 1906 Großherzogliches Amt Toitenwinkel. Zum Amtshauptmann wurde Gustav Mau bestellt. Das Gut Toitenwinkel hatte einst der Familie von Moltke gehört. Das Familienwappen über dem Portal verschwand wegen seines schlechten Zustandes.
1910 ist erstmals der Begriff Drostenamt zu lesen. Der Droste und Amtshauptmann war immer noch Gustav Mau.
1922 erscheint dann das Ministerium für Landwirtschaft, Domänen und Forstwirtschaft mit seiner Landdrostei Rostock als Eigner des Hauses. Dort gab es den Landdrosten Franz Berndes und den Drosten Ludwig Mann. Das Straßenbauamt Mecklenburg-Schwerin fand ebenso wie das Vermessungs- und Hochbauamt ein Unterkommen. Laut Abschrift des Rechtsträgernachweises vom 9.2.1962 des Rates der Stadt Rostock, Abteilung Innere Angelegenheiten, Referat Kataster, ging der Grundbesitz mit Wirkung vom 1.11.1961 an die Universität Rostock. Damit zog die Wissenschaft in das Gebäude ein. Die Veränderung erfolgte auf Grund der gemeinsamen Anweisung des Ministers der Finanzen und des Ministeriums des Inneren vom 11.10.1961 und wurde am 13.2.1962 zur Grundakte genommen. Das mineralogisches und geologische Institut sowie die geologische Landesanstalt nahmen die Nutzung auf. Später kam noch das geologisch-paläontologische Institut der Universität dazu. Letzteres und das mineralogisch-petrographische Institut und Museum sind auch noch im letzten der alten Rostocker Adressbücher von 1949/50 verzeichnet.
Seit 1968 war die damalige Sektion Biologie der Universität Rostock eingezogen.
Im Mai 2012 wurde aufgrund eines Befundes aus dem Holzschutzgutachten die Beräumung und Aufgabe der Nutzung des 2. Obergeschosses notwendig. Neben dem Fachbereich Biologie wurde im Keller ein IT-Knotenpunkt bis Ende 2020 vorgehalten und genutzt."
Quellen:
Hans-Heinrich Schimler, Rostock auf www.mv-terra-incognita.de
"Rostocker Adreßbuch" Universität Rostock, www.rosdok.uni-rostock.de

Das Gebäude wird nicht mehr für Landeszwecke benötigt

Durch das Bildungsministerium und das Finanzministerium wurden Möglichkeiten der Nachnutzung geprüft. In Anbetracht des Zustands des Gebäudes und unter Berücksichtigung der aktuellen Bedarfe konnte eine wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes durch das Land nicht begründet werden. Damit erhielt das SBL Rostock den Auftrag den Verkauf des Grundstücks vorzubereiten.

Das Objektmanagement im SBL Rostock

Das Dezernat Objektmanagement ist in den Staatlichen Bau- und Liegenschaftsämtern für den Bereich Liegenschaften und Objektbewirtschaftung zuständig. Dem Objektmanagement obliegen sehr breit gefächerte interessante Aufgaben, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobile umfassen.
Die Kernaufgaben des Dezernats Objektmanagement liegen in der Unterbringung und Bewirtschaftung von Landesdienststellen in Rostock. Dabei handelt es sich um Dienstgebäude und Dienststellen der Polizei, der Gerichte und Staatsanwaltschaften, der Finanzämter sowie weiterer Landesämter und Forschungseinrichtungen, die auf landeseigenen Grundstücken und angemieteten Objekten untergebracht werden.
Neben der kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Verwaltung sowie baulichen Instandhaltung der von Behörden des Landes M-V genutzten Grundstücke obliegt dem Objektmanagement regelmäßig auch die Übernahme der Verwaltung von nicht mehr benötigten Immobilien der Hochschulen. Diese werden zumeist für den Verkauf vorbereitet oder für künftige Baumaßnahmen vorgehalten.
Zu den Verkaufsliegenschaften zählen u. a. Fiskalerbschaften, beschlagnahmte Objekte und Immobilien sowie Liegenschaften, die nicht mehr für die Erfüllung von Landesaufgaben benötigt werden.

Vorbereitungen für den Verkauf laufen - Interview mit Objektbetreuer Aurelian Krause vom SBL Rostock

Aurelian Krause, Sie sind seit August 2014 in der Staatlichen Bau- und Liegenschaftsverwaltung tätig. Als gelernter Immobilienkaufmann haben Sie beim ehemaligen BBL M-V Geschäftsbereich Schwerin mit Dienstsitz in Rostock angeheuert. Seitdem betreuen Sie fachkundig die eigenbewirtschafteten Dienststellen des Landes, zum Teil fremdgenutzte Liegenschaften aus Fiskalerbschaften und beschlagnahmte Objekte. Auch unterstützen Sie bei den Aufgaben zur Vorbereitung von Ankäufen, der Zwischennutzung, Baufreimachung sowie der Verkehrssicherung der Vorhalteflächen für Forschung und Lehre. Hinzu kommen Verwaltungsaufgaben in Verantwortung des Eigentümers bei Liegenschaften der Hochschulen und Institute sowie zweier Justizvollzugsanstalten des Landes. Somit tragen Sie derzeit für 84 Liegenschaften Verantwortung mit.
Die historische Villa in der Wismarschen Straße 8 ist eine aus Portfoliosicht abkömmliche Immobilie. Es ist bereits das dritte denkmalgeschützte Objekt, welches derzeit maßgeblich von Ihnen zum Verkauf vorbereitet wird.

Was ist das Besondere an diesem Objekt?

Ein ehemaliges Schmuckstück steht leer und verfällt aufgrund längst fälliger Bauunterhaltung zusehends.
Das Baudenkmal gegenüber des Platzes Am Brink liegt im "Dornröschenschlaf" und ist zum Schutze von Passanten und dem anliegenden Verkehr mit einen Fangschutznetz gesichert. Der Putz bröckelt und Teile der Fassade drohen augenscheinlich abzustürzen.

Die Herausforderung besteht zum einen in der Gefahrenabwehr (Verkehrssicherung) selbst und dem Schutz der Bausubstanz durch wirtschaftliches Notbeheizen. Die Geschichte des Hauses, die gute Lage und die Verpflichtung als Eigentümer eines Denkmals haben in der Vergangenheit den Verfall nicht gänzlich aufgehalten. Es ist kein seltenes Beispiel, dass die Erhaltung eines schutzwürdigen Gutes nur noch durch einen Eigentumswechsel aufgehalten werden kann. Hier sind hohe Kompetenzen im Umgang mit Baudenkmälern gefragt. Investitionen müssen sich rechnen und neue Nutzungskonzepte sind zu entwickeln. Dies ist ohne konkreten Eigenbedarf nicht Aufgabe des Landes. Trotz dieser Herausforderung besteht ein hohes Kaufinteresse.

Was müssen Sie bei der Übernahme einer Liegenschaft beachten?

Möglichst schon vor der Übernahme einer Liegenschaft werden die ggf. geänderten Bedarfe eruiert und die Fortführung oder die Möglichkeiten für eine Vertragsbeendigung abgestimmt.
Mit der Verwaltungsübernahme, zu einem konkreten Stichtag, erfolgt dann auch die Aufnahme der Liegenschaft in der Liegenschaftsdatenbank, und damit die Zuweisung in die personelle Verantwortung des SBL Rostock. Dieses sind insbesondere die Objektbetreuung, die Baubetreuung, der Technische Betriebsdienst sowie das Hauspersonal.
Im Objektmanagement werden die Pflichten des Eigentümers im Team umgesetzt. Hierzu zählen beispielhaft die regelmäßige Inaugenscheinnahme des Objektes und der damit verbundenen Gefährdungsbeurteilung. Auch sind die Schließgewalten zu organisieren. Im Rahmen einer umfänglichen Akteneinsicht werden bestehende Ver- und Entsorgungsverträge und Dienstleistungsverträge geprüft und den geänderten Bedarfen angepasst. Anliegerpflichten sind zu prüfen, zu organisieren und regelmäßig zu kontrollieren.
Mit der Aufgabe der Nutzung durch das Land entfällt die Befreiung von der Grundsteuer. Damit sind die Informationen zum Gebäude und Grundstück für die steuerliche Neu- oder Erstbewertung zu erfassen und dem Finanzamt anzuzeigen.
Auch die Betreiberverantwortung für technische Anlagen und Einrichtungen endet nicht gänzlich mit der Aufgabe der Nutzung. Hier muss der technische Betriebsdienst die Anlagen und Einrichtungen in Augenschein nehmen, Pflichten erfassen, Risiken bewerten und auf den geänderten (notwendigen) und sicheren Betrieb einwirken.
Die Verkehrssicherung, sowie die Kontrolle und Pflege der Bäume dürfen nicht hintenanstehen. Bei all dem ist Augenmaß gefragt und die Leistungen zur Bewirtschaftung sind entsprechend zu delegieren. Nach Ermittlung des Finanzbedarfs sind die erforderlichen Finanzmittel für die Bewirtschaftung und die baulichen Bedarfe einzuwerben. Mit der Bereitstellung benötigter Mittel zur Bewirtschaftung und Bauunterhaltung werden möglichst zügig entsprechende Firmen vertraglich gebunden und vor Ort eingewiesen. Nicht immer klappt dies reibungslos! Es braucht verlässliche Partner welche auf kurzfristige und wechselnde Bedarfe reagieren können und zügig erforderliche Maßnahmen umsetzen.

Welche Aufgaben müssen bei einem Verkauf erledigt werden?

Mit Erhalt der Entscheidung zum Verkauf erfolgt durch die Objektbetreuung die Zusammenstellung von Unterlagen für die Wertermittlung sowie den Verkauf. Dazu sind zahlreiche Dokumente und Unterlagen mit aktuellem Stand anzufordern bzw. beizubringen. Damit nichts vergessen wird erfolgt dieses mittels einer Checkliste, bei deren vollständiger Abarbeitung alle wert- und verkaufsrelevanten Fragen aufgeklärt werden. Beispielhaft sind hier die Abfragen nach bestehenden Verträgen, Dienstbarkeiten, Baulasten, Leitungsverläufen der Ver- und Entsorger, Altlasten, Abfragen nach denkmalpflegerischen und naturschutzrechtlichen Belangen oder anstehende Abgaben wie Erschließungs-, Sanierungsbeiträgen oder Straßenausbaubeiträgen zu nennen.
Nicht alle Fragen können am Schreibtisch geklärt werden, so dass auch Begehungen des Objektes z. B. im Rahmen der Wertermittlung, einer denkmalpflegerischen Zielstellung, der Naturschutzbehörde oder mit am Kauf Interessierten stattfinden.

Was passiert mit den Anfragen der Kaufinteressenten?

Auch in diesem Fall hat sich der anstehende Verkauf bereits vor der öffentlichen Ausschreibung zum Verkauf "herumgesprochen" und Kaufanfragen sowie Wünsche zur Vorbesichtigung erreichen mich. Diese werden erfasst, beantwortet und innerhalb der Akte bereitgehalten. Die intensiven Begehungen mit den Kaufinteressenten finden allerdings erst statt, wenn die Vorbereitungen der öffentlichen Ausschreibung abgeschlossen sind und der Verkauf beginnen kann. Über die öffentliche Ausschreibung zum Verkauf informieren wir dann hier auf unserer Internetseite, sodass jedermann sein Interesse am Erwerb der Immobilie bekunden kann. Unter dem Link www.sbl-mv.de/immo finden Sie unsere aktuellen Immobilienangebote. Mit potentiellen Käufern der historischen Villa erfolgt dann die Terminabstimmung und ich öffne das Objekt zur Besichtigung.

Was ist sonst noch zu beachten?

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages endet die Arbeit des Objektbetreuers noch lange nicht. Hier ist es wichtig die umfängliche Vertragsgestaltung zu kennen, sodass der Besitzübergang erst dann erfolgt, wenn die vertraglichen Pflichten des Käufers erfüllt sind. Dazu wird ebenfalls ein Übergabetermin nebst Protokollierung vor Ort notwendig. Erst die (verzögerte) Eintragung im Grundbuch macht den Erwerber zum Eigentümer der unbeweglichen Sache, sodass je nach vertraglichen Regelungen und zwischenzeitlich zugestellten Abgabenbescheiden die Schlussabrechnung weit nach Eigentumsübergang erfolgen kann bzw. muss.
Danke für das Interview und viel Erfolg bei der Veräußerung des historischen Gebäudes!

Sofern vorhanden finden Sie die aktuellen Immobilienangebote des Landes M-V unter diesem Link: www.sbl-mv.de/immo

Klicken Sie auf das Bild und schauen sich im Eingangsbereich der historischen Villa um!

Villa in Rostock wird für den Verkauf vorbereitet © 2021 Christian Hoffmann, FM M-V

Standort der historischen Villa

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